REITs In Deutschland? – Alles Was Sie Wissen Müssen (2024)

• REITs (Real Estate Investment Trusts) sind in den USA sehr verbreitet, aber es gibt sie auch in Deutschland.
• REITs sind Immobiliengesellschaften, die Gelder von Investoren bündeln, um Immobilienportfolios zu erschaffen.
• Da das deutsche REIT-Gesetz REITs stark einschränkt, haben sie viele Vor- und Nachteile für Investoren.
• Sollten Sie in deutsche REITs investieren? Das hängt von Ihrer persönlichen Finanzstrategie und Ihren Anlagezielen ab.

Möchten Sie in Immobilien (in Deutschland) investieren, ohne Zehntausende von Euro für eine Anzahlung, Steuern und Gebühren (z.B. Notar oder Makler) auszugeben?Dann könnten Immobilien-ETFs, offene oder geschlossene Immobilienfonds oder REITs (kurz für Real Estate Investment Trust) eine gute Option für Sie sein, um ein Immobilieninvestor zu werden – viel einfacher und günstiger als der Kauf einer Immobilie selbst.

Da REITs viele Menschen aus unserer Community am meisten zu interessieren scheinen, wollen wir in diesem GermanReal.Estate FAQ einen genaueren Blick auf deutsche REITs werfen. Grundsätzlich handelt es sich bei REITs um Immobiliengesellschaften, die Gelder von Investoren sammeln (ähnlich wie beim Immobilien-Crowdfunding), um in ein Portfolio verschiedener Immobilien zu investieren. Wenn Sie also (noch 😉) nicht genug Geld haben, um ein eigenes Einkaufszentrum oder ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, können REITs eine großartige Alternative sein, um in Immobilien zu investieren, für die Sie sonst nicht genügend Geld hätten.

REITs sind in den Vereinigten Staaten viel weiter verbreitet als hier in Deutschland oder Europa, aber es gibt sie. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels gibt es 5 verschiedene deutsche REITs, in die man investieren kann. In Deutschland gibt es nicht viele REITs, weil sie so stark durch die Finanzgesetzgebung reguliert sind, wie es nur geht. Das wirft die Frage auf, ob man in deutsche REITs investieren sollte oder nicht.

Damit eine Immobiliengesellschaft als REIT gelten kann, muss sie alle unten aufgeführten Regeln einhalten. Einige Regeln mögen für die REIT-Gesellschaft wichtiger sein als für Sie als potenzieller Investor. Sie müssen nur wissen, dass ein REIT seinen REIT-Status auch verlieren kann, wenn er nicht alle Regeln des deutschen REIT-Gesetzes („Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen„) einhält:

REITs in Deutschland sind beschränkt in Bezug auf die Arten von Immobilien, in die sie investieren können, beschränkt. Während REITs je nach ihrer Strategie in Gewerbeimmobilien, Infrastruktur, Grundstücke usw. investieren können, dürfen sie nicht in Wohnimmobilien investieren, die nach 2007 gebaut wurden. Das deutsche REIT-Gesetz hindert REITs daran, in neuere Wohnimmobilien zu investieren, da die Mieten dann noch stärker steigen würden als heute (angeblich).

Mindestens 75% der Erträge & des Vermögens eines deutschen REITs müssen aus Immobilien und nur aus Immobilien stammen/bestehen. Immobilienbezogene Tätigkeiten (z. B. Baumaßnahmen) sind für REITs in Deutschland nicht zulässig. Die einzige immobilienbezogene Tätigkeit, die erlaubt ist, sind Hypotheken-REITs, die Zinsen aus der Vergabe von Immobilienkrediten erzielen.

Der Handel mit Immobilien ist deutschen REITs nicht gestattet. Das deutsche REIT-Gesetz verlangt, dass sich REITs ausschließlich auf die passive Immobilienverwaltung konzentrieren. Nur kleine Veränderungen des Immobilienportfolios sind erlaubt: REITs können alle 5 Jahre 50% ihres Portfolios umschichten oder alle 10 Jahre 100% ihres Immobilienportfolios. Wenn REITs häufiger kaufen und verkaufen wollen (weil der Immobilienmarkt gerade steigt oder fällt) oder Immobilien in Wachstumsregionen (z. B. B-Lagen) kaufen, würde der REIT seinen REIT-Status verlieren.

Immobilien sind großartig, weil sie die einzige Investition sind, bei der Sie Ihre Rendite durch eine Fremdfinanzierung steigern können. Viele Immobilieninvestoren würden gerne so viel wie möglich mit einer 100%igen Immobilienfinanzierung hebeln (insbesondere in Zeiten hoher Inflation). Deutsche REITs dürfen nur eine Fremdkapitalquote von 45% erreichen, da sie 55% als Eigenkapital (= Geld der Anleger) einbringen müssen, was ihre Performance stark einschränkt.

Die ausstehenden REIT-Aktien müssen eine Mindeststreuung unter den Anlegern aufweisen. Kein einzelner Anleger darf 10% der ausstehenden REIT-Aktien besitzen. Außerdem müssen mindestens 15% der ausstehenden REIT-Aktien an eine große Zahl von Anlegern verteilt werden, von denen kein einzelner Anleger mehr als 3% der REIT-Aktien hält.

Aufgrund der vielen Regeln, die für Immobiliengesellschaften gelten, um ihren REIT-Status zu behalten, weist der deutsche REIT-Index eine unglaublich schlechte Performance von -17,2% seit seiner Einführung im Jahr 2007 auf (siehe Grafik unten). In Anbetracht der Tatsache, dass sich die deutschen Immobilienpreise auf einem Allzeithoch befinden und

die Weltbank sowie die UBS einen Immobiliencrash im Jahr 2023 erwarten, scheint es fast unglaublich, dass der deutsche REIT-Index in den letzten +15 Jahren negativ sein kann.

Diesem Umstand entgegenzuwirken und Anlegern großartige Möglichkeiten zu bieten, in deutsche Immobilien zu investieren, war der Hauptpunkt, den wir mit unseren Immobilien-Wertpapieren (Security Tokens) verbessern wollten. Mit Security Tokens können Anleger entscheiden, welche Immobilienstrategie die richtige ist oder wann der richtige Zeitpunkt für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist (z.B. mit dem Mönchengladbach: Welcome Home Security Token oder unserem Community Portfolio Token, der voraussichtlich Anfang 2023 auf den Markt kommen wird).

Mit Immobilien-Wertpapieren haben Investoren eine großartige Alternative zum Kauf von Immobilien selbst. Investoren können ihr Portfolio mit sehr wenig Geld (Investitionen auf unserem Marktplatz beginnen in der Regel bei 100€) und sehr wenig Arbeit (z.B. keine Kontakte zu Mietern) diversifizieren. Erfahren Sie mehr über Immobilien-Wertpapiere im Video unten und registrieren Sie sich als Investor, um vom deutschen Immobilienmarkt zu profitieren.